先日

我が家から30分ほど離れた街に所有する

賃貸アパートの固定資産税の通知が届きました。

固定資産税は経年劣化に伴い毎年少なくなります。

が、今年は昨年より数千円高くなっていました。

築5年になるため、3年目までの”新築軽減措置”の終了によるものではありません。

明細をみると、住宅用地の評価額が上がっていました。

一戸建てやマンションをこれから購入検討されている人は大変だと思います。

マンション価格「6000万円」

リクルートSUUMOリサーチセンターの調査結果にはビックリです。

購入価格の推移ですが

2014年では一戸建て3936万円、マンション4340万円

これでは普通の会社員には背伸びしないと届かない金額です。

その後「一戸建て」「マンション」ともに購入価格は上昇し続けています。

2022年になると

一戸建て4406万円　マンション5890万円

8年間で

「一戸建て」は460万円「マンション」は1500万円以上も高くなっています。

堅実に働いている会社員、踏み台を使っても手は届かない価格です。

ふりかえると

私が現在の一戸建て（注文住宅）を購入したのが20年前。

当時は年収の5倍までと言われていました。

その頃、予算は土地代と家の建築費用をそれぞれ半分として探していました。

さいたま市でその上限内で買える土地といえば

沿線から離れ竹藪が隣接した土地や

駅は近くても30坪にも満たない土地くらいしか見つかりませんでした。

結果、

土地も家をそれぞれ500万円オーバーとなりましたが

何とか理想に近い土地に家を手に入れる事が出来ました。

返済は大変でしたが・・・

マンションは利便性優先？

この調査結果を見るまで僕がそうであったように誰もが「一戸建て」にこだわるものと思っていました。

実際には1990年代半ばまでは「一戸建て」を望む人が9割ほどいたようですが

年々「マンション」を希望するする人たちが多くなっているようです。

その理由は☟

「一戸建て」を希望する人は、家≒一戸建てのイメージの人が多く

通常はマンションより敷地面積は広く、住居近くに公園が多くあるなど

子育ての環境を考慮し購入しています。

一方「マンション」を希望する人は自宅≒資産の人ですね。

駅まで徒歩圏だったり、モールが近いなど利便性を考慮して購入しているようです。

「年収1000万円」ないと・・・

自己資金が十分ない限り、現在の年収に見合った物件しか購入はできません。

その平均年収ですが2022年では

「一戸建て」805万円

「マンション」1034万円

サラリーマンの夢である大台に乗らないと

自分の家を持つことは厳しい時代になってきました。

将来の夢に向け

貯蓄して投資で運用し、その利益はそのまま投資し続ける

その継続しかありませんね。

fukusunosaifu.hatenablog.com

《早い者勝ち》太陽光発電物件
土地付き太陽光発電の投資物件検索サイト
ココでしか手に入らない物件多数掲載中！

タグ ：

#マンション価格

#購入費用

#6000万円

『FIRE』したのは2019年。

今年でちょうど3年経過した事になります。

セミリタイア後はなにもせず、のんびりと過ごす選択もできましたが

私の性分には合いません。

開業し個人事業者となり

不動産投資や株式投資など投資活動をして過ごしています。

サラリーマン時代から継続している家族へのボーナス支給

今年も無事、達成できました。

2022年の収入は？

先日、2022年の資産の変化についてご紹介しています。

過去3年では一番収入の多い年となりました☟

fukusunosaifu.hatenablog.com

貯金は減ってませんよ！

『FIRE』直後から不安だったのは貯金の目減り具合。

退職前のシミュレーションでは年間100万円ほど減額する予定でした。

『FIRE』し退職金が入金された時点を起点（0円）とし

資産の増減を調べると、こうなります。

2019年　0円（起点）

2020年　－50万円

2021年　350万円

2022年　250万円

セミリタイアを目指す人の多くが最も気になるのは

その後の資産の減少だと思います。

会社員を辞める前に”一棟新築アパート”や”低圧太陽光発電”へ投資し

それなりの資産はあった私も、正直に言いますと貯金が足りるか不安でした。

先ほどの「資産」の増減をみると2020年以外は250万円以上増加しています。

2020年

会社員を卒業した翌年です。

出費は多く、健康保険料や年金などこれまで会社が折半してくれた社会保険料を全額支払うため、ビックリする保険料を請求されます。

それでもマイナス50万円で踏みとどまったのは支出が想定以上に少なかったためのようです。

過去数年間の生活費から想定した生活費（一切合切含め）は最大年間450万円です。

紹介したブログ（2022年の『収入』を振り返る）を見るとわかりますが

生活費は2基の太陽光発電の売電収入（約430万円）で全てを賄うつもりです。

実際には年間約300万円であるため、資産の維持に寄与しています。

つまり貯金が目減りする一番の理由は”生活費”、当たり前ですが。

2022年

今年は故障や交換が続きました。

自宅は築後19年、いろいろとガタが生じています。

つい先日も食器乾燥機の部品（ブーメラン状で水を出す出す装置）が壊れました。

トータルでは100万円近い出費になってますので

これが前年（2021年）より貯金が増えなかった要因のようです☟

fukusunosaifu.hatenablog.com

起業して良かった！

会社員卒業とほぼ同時に開業する事は、資産防衛の一役を担いますね。

一番のメリットは確定申告する事で所得税や住民税が0円になること。

青色申告により、65万円の特別控除を受けられます。

また家族を”青色専従者”にして給与を支払うことで経費となります。

さらに不動産へ投資した事により”減価償却費”＝経費が発生します。

収入からこれらを直接差し引けるため、所得をかなり圧縮できます。

fukusunosaifu.hatenablog.com

資産はもっと増える？

過去3年間の生活を継続すれば、年間200万円以上は増えそうです。

年金は65歳から振り込まれます。

現在50代後半なので、まだ7，8年くらい先。

そこからは更に資産も増えますが税金の支払いが始まりますね。

以前から海の見える家に引っ越ししたいと考えていました。

そのための支出で貯金はかなり減少するでしょう。

それでもこの3年間の貯金の変化をみると

夢は実現できると確信できました。

タグ ：

#FIRE

#貯金

はじめに

自宅から車で40分ほどの隣り街にある『賃貸アパート（6戸）』
毎月28万円の家賃収入を生み出し

その半分、14万円が実質的な収入となっている物件です。

夏場の７～9月は雑草駆除が一番の仕事になります。

今回の作業内容は以下のとおり、所要時間20分。

・雑草には除草剤が一番！

・蜘蛛の巣？掃除と珍客

・管理会社と”協働”です！

雑草には除草剤が一番！

前回の訪問時（７月）、除草剤を敷地内に十分に撒いておきました。

効果を確かめます。

レインボー薬品 除草剤 ネコソギガーデンシャワー 5L

レインボー薬品

敷地北側と西側

ツル系の雑草が1本ずつ、目を覚ましました。

侵入した雑草を抜き取り、周辺にしっかりと除草剤を撒いておきました。

2年前

夏場の訪問はせず、管理会社に任せておきました。

マンスリーレポートでは問題の西側の写真がなく、問題なしとの事。

わが目を疑いましたが

訪問してみると、ツル系の雑草で西側だけ藪になっていました。

現在は

月1回散布することでこの程度の雑草で抑えられます。

蜘蛛の巣？掃除と珍客

前回の訪問で気になっていた、蜘蛛の巣？

写真の角の部分です。

たぶん、黒カビでしょう。

柄の長い箒で叩いてできるだけ取り除きました。

今日の作業は管理会社に委託はできます。

でも、この作業だけで月に1.5万円。
自分で作業し、そのお金は小遣いにしています。

本日、珍客来訪です。

怪獣？？

北側のフェンスに怪獣が寝そべっていました。

しかし・・・

私のアパートは四方を住宅に囲まれ、どこからも入れません。

宇宙からやってきたのかもしれません。

ようこそ、我がアパートへ。

管理会社と”協働”です！

今回の作業後、管理会社に早速メールを入れておきました。

訪問報告のためです。

基本的に月1回の連絡を入れ、良好なコミュニケーションに努めています。

オーナーに成りたての頃は全て管理会社に任せ、連絡待ちでした。

現在は

会社からのマンスリーレポート（現場写真付き）をみて、必要であれば連絡するようにもしています。

・ダストボックスは外観でなく中の写真に変更

・敷地西側の写真を追加（雑草の状態確認）

このような依頼をすることで現場巡回の方の意識も変わったようです。

時には居住者への声掛け、ゴミの分別依頼文書の配布に協力いただき

ゴミの分別が徹底されるようになりました。

管理会社との関係、オーナーになるなら大切な要素になるんですね。

fukusunosaifu.hatenablog.com

《早い者勝ち》太陽光発電物件
土地付き太陽光発電の投資物件検索サイト
ココでしか手に入らない物件多数掲載中！

アパート投資にはサラリーマン時代には聞いた事もない

様々な費用が必要になります。

「アパート投資」で発生した諸費用はこれです👇

fukusunosaifu.hatenablog.com

タグ ：

#アパートオーナー

#不動産投資

はじめに

自宅から車で約40分の隣り町にある「賃貸アパート（6戸）」

梅雨にはいり、雑草がはびこる季節です。

梅雨空の中、晴れ間をみつけアパートを訪問しました。

今回の作業内容は以下のとおり、所要時間20分。

・雑草が隣りから

・ダストボックスのゴミ分別

・「アパート投資」は儲かる？

雑草が隣りから

前回の訪問時（5月）に除草剤を敷地内に撒いておきました。

”雑草王国”でない事を祈ります。

アパート西側

敷地内には雑草はないですが、隣家では雑草が元気にはびこっています。

これから、ツル系の雑草がアパートへ侵入してきます。

次回は雑草の処理が必要みたいです。

アパート北側

除草剤の効果はテキメン、敷地内は無傷です。
隣りからドクダミ以外にツル系の雑草がフェンスに巻き付いていました。

（写真は除草後）

これから夏に向かいます。

来月の巡回訪問から雑草との戦いがはじまります。

ダストボックスのゴミ分別

前回5月に引き続き、ダストボックス内は不法投棄ゼロ

訪問時にちょうどゴミ回収車が作業中、段ボールを一束回収していました。

なので、ごみはゼロ

マナーを守ってくれるとストレスもありません。

ずっと続いてほしいです！

「アパート投資」は儲かる？

正直

大きな利益は期待できません！！

何と比較するかによりますが「太陽光発電」投資に比べると利益は少ない。

それでも

毎月決まった家賃収入が銀行口座に振り込まれ、サラリーマンだった頃の感覚（定期収入）に近いため、心配せず投資したい人には向いていると思います。

私の場合

アパート投資は、売却時の利益を期待しています。

fukusunosaifu.hatenablog.com

「出口戦略」は築10年になる頃。

手放すか、更に10年間所有するか

都心まで快速電車１本で通えるため人気の地域なので悩むと思います。

「アパート投資」で発生した諸費用はこれです👇

fukusunosaifu.hatenablog.com

To be Continuied！

《早い者勝ち》太陽光発電物件
土地付き太陽光発電の投資物件検索サイト
ココでしか手に入らない物件多数掲載中！

タグ ：

#不動産投資

#利益

はじめに

私の所有する「賃貸アパート（6戸）」は

自宅から車で約40分の隣り町にあります。

5月に入り日差しが強くなり、雑草が成長し始めています。

梅雨空ですが、晴れ間をみつけアパートを訪問しました。

今回の作業内容は以下のとおり、所要時間20分。

・雑草が目を覚ました？

・敷地内の落ち葉

・ダストボックスのゴミ分別

・「アパート投資」儲かるの？

雑草が目を覚ました？

前回の訪問時（３月）に除草剤を敷地内に撒いておきました。

「雑草帝国」にはなっていない事を祈りながらアパートの周辺をチェック。

小さいながらも、これからデカくなりそうな雑草を発見！！

雑草を引き抜き、その周辺には除草剤を散布しておきました。

前回訪問時の除草剤散布の効果もあり、私のアパートでは２、３本の雑草のみでした。

フェンス越しの隣の敷地内にはドクダミやツル系の雑草が蔓延っていますね。

間違いなく、これから私の敷地内に蔓延ります。

迷惑なので

次回は侵入した雑草は処分し、除草剤をそっと撒いておきたいと思います。

いよいよ、雑草との戦いの季節が始まりました！！

敷地内の落ち葉

落ち葉の季節は終わったので、これからは小さなゴミ（紙切れなど）を処分する季節になります。

風の吹き溜まりに、この程度のゴミが集まっていました。

当然、集めて処分しました☟

ダストボックスのゴミ分別

今年に入って、ようやく全居住者がゴミ分別を守ってくれるようになっています。

ダストボックス内はいつもきれい。

3月に1人（専門学生）が退居し、そのあと新しい入居者が入ってから良くなった気もします。

（退居前には次の入居者は決まっていたので空室期間はゼロ）

マナーを守ってくれるとストレスもありません。

ずっと続いてほしいです！

「アパート投資」儲かるの？

正直

大きな利益は期待できません！！

何と比較するかによりますが「太陽光発電」投資に比べると利益は少ないです。

ただし

毎月決まった家賃収入が銀行口座に振り込まれ

サラリーマンだった頃の感覚（定期収入）なので安心できます。

fukusunosaifu.hatenablog.com

築10年になる頃、出口戦略を計画しています。

手放すか更に10年間所有するかを決めるつもり。

都心まで快速電車１本で通えるため人気の地域。

それを反映し

今年の”固定資産税”は昨年よりずいぶん高くなっています。

「アパート投資」で発生した諸費用はこれです👇

fukusunosaifu.hatenablog.com

To be Continuied！

《早い者勝ち》太陽光発電物件
土地付き太陽光発電の投資物件検索サイト
ココでしか手に入らない物件多数掲載中！

タグ ：

#アパート経営

#諸費用

テレビではアメリカのインフレが高まっているため、FRBは通常の2倍の0.5%の利上げを決定と連日報道されています。

日本でもガソリンの価格や電気にガス、食品など急激な物価上昇が続いています。

でも

アメリカでは１年で家賃が2倍近くになるケースもあるようです☟

www.asahi.com

ダニエルソンさんのアパートの家賃ですが

2021年4月　30万円

2022年2月　51万円

ニューヨークの繁華街のようですが、それにしてもこの上昇は尋常ではありません。

昨日のFRBのコメントでは

金利0.75%は積極的な議論にはならなかった

だったようですが、新型コロナからの経済の回復やロシアの侵攻など諸々あ要因でインフレが加速しているようです。

金利0.75％、現実味を帯びてきましたね。

日本でも先ほどお話ししたように物価上昇が止まりません。

（便乗値上げもあるでしょうけど）

そこで気になる事が・・・

先日、所有するアパートの「固定資産税」通知が届きました。

通常「固定資産税」は経年劣化に伴い、毎年安くなります。

ところが5年目の今年、初めて昨年より高い請求金額になっています。

土地の価値が上がったようです。

東京五輪後は土地は下落するはずでしたが、反して上昇しているんですね。

テレワークの普及で東京にいる必要がなくなりました。

アパートは都内ではなく埼玉県ですが、池袋へのアクセスも良いため地価が上がっているようです。

「固定資産税」の上昇分、このままだと私の収益が更に圧縮されます。

なので

家賃を上げようかな・・・

そう思います。

これって、冒頭のアメリカのアパートのケースと同じ論理ですね。

はじめに

50代

あと数年で定年を迎えると、だれにも指図されない悠々自適な人生の始まり。

ゴールまでもう一歩ですね！

「退職金」を手に入れたら、夢だった語学留学、これまで支えてくれたパーオナーとの海外旅行など、定年後にやりたい事は一杯がありますよね。

その費用の一部は退職金で資産運用した利益

そう考えている人も多いと思います。

でも・・・

投資の世界、そんなに甘くないです。

定年後に初めて株式や不動産に投資し資産を減らす事になったら

旅行どころか、老後の生活が破綻します！！

そうならないためにも

定年までには株式投資や不動産投資の経験値を絶対に高めておく事が必要だと思います。

55才「セミリタイア」を実践！

私が不思議に思うのは

定年後に「投資」の勉強を始めても、証券会社や銀行員に利用されるケースが多い

その事に気づかれていない人が多い事。

昨年までのように株価が右肩上がりなら、素人でも儲けることは可能でした。

2022年、年明けから株式市場はジェットコースター状態です。

ウクライナ情勢で交戦となれば、いつ暴落してもおかしくない。

投資信託を懇切丁寧いに紹介してくれる証券マン、ノルマ達成のために懸命になっているだけで、あなたの事を考えているわけではありません。

株価が暴落しても、手数料（管理費用）は定期的に引き出されます。

ここが注意すべきところです。

私は30代から株式投資を始めましたが、多くの失敗を経験しました。

その苦い体験や身に着けた知識により、40代後半に運よく投資から多額の利益を生み出す事ができました。

今でも株式投資については詳しくはありません。

成功の法則を手に入れることがベストです。

失敗を体験しても回避する能力を身につければ、その経験値は将来役立てる事ができます。

不動産投資を約1年間勉強した後、投資の利益や貯金を活用し「賃貸アパート」と「太陽光発電」に投資先を変えました。

株式投資は私には向いていません。

暴落時、剣で心臓をえぐられるようなあの恐怖、二度とご免です。

不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】

「退職金」運用のポイント

・安全な運用方法

・分散投資の徹底

・高利回り

まとめるとこの3つではないでしょうか。

でも、当たり前の事も投資を経験しないとわかりません。

定年までに、投資について本やセミナーで勉強したり、株式投資や不動産（区分マンションなど）で経験値を高める事が必要ですね。

当然、成功するために投資はします。

万が一、投資で失敗した場合

残りの会社員生活でリカバリーも可能ではないでしょうか。

老婆心ながら・・・

現役時代は

資産を増やすためには果敢に積極的な投資が大切です。

いわゆる集中投資と言われる手法です。

定年後は

コンサバティブに投資し、確実に利益を生み出す投資にすべきだと考えます。

「退職金」どれくらいもらえるのか？

「退職金」はバブル期1990年をピークに毎年減少しています。

ビックリするくらい、「退職金」は年々減っているんです。

fukusunosaifu.hatenablog.com

「定年退職」に比べ「早期優遇」の方が退職金は多くもらえます。

”早期退職優遇制度”がある会社に勤めている人で

資産運用の経験値が高い人

このような方は、定年も待たずともセミリタイアできるのではないでしょうか。

私は”早期退職優遇制度”をうまく活用できたようです。

多くの方の努力が報われ、成功される事を期待しています。

タグ ：

#退職金運用

#投資

はじめに

減価償却費

サラリーマンには全く馴染みがありませんよね。

不動産購入を考えるまで、私は知りませんでした。

ロバートキヨサキ氏の著書では不動産の“減価償却費”を良いコスト（経費）と説明しています。

 減価償却費とは

この“減価償却費”は経費です。

では、経費とは？

「書籍代」「通信費」「交際費」など使ったお金が浮かびますよね。

減価償却費とは

実際には使っていないのに経費として計上できるお金の事です。

“魔法のような経費”とも言われたりもします。

「 税金」減らせますね！

サラリーマンの場合：

プリウス（新車）を360万円で買ったとします。

この場合、車の購入と引き換えに手元の360万円がなくなりますよね。

当たり前ですが、税金が減ったりもしません。

それどことか

自動車税、ガソリン代、車検費用も自分で払わなければなりません。

個人事業者の場合：

360万円で購入したプリウスの耐用年数は6年。

6年かけて360万円を経費化します。

つまり

360万円÷６年＝60万円

経費として年間60万円が使えます。

今年の事業収入が200万円だったとすると

200万円‐60万円=140万円

これが課税対象所得となります。

これだけでもサラリーマンと違い税金の圧縮ができますよね。

また

プリウスの「ガソリン代」や「車検費用」「自動車税」なども経費として処理できます。

さらに

経費ですが、先ほど説明した「通信費」等以外にも事業に関連するのであれば、「水道光熱費」なども含まれます。

実際の課税対象所得とはぐーんと低く抑える事ができます。

「減価償却費」具体的には？

＜不動産＞

減価償却費を計算するための耐用年数は決まっています。

鉄筋コンクリート（RC）47年

重量鉄骨　34年

木造　22年

つまり、木造新築一棟アパートを購入した場合、購入費用（経年劣化しないため土地代は含まれません）を

22年間かけて経費（減価償却費）として処理する事ができます。

事例で説明します。

木造新築の賃貸アパートを2200万円（建物の値段）で購入し、年間の家賃収入が200万円の場合、

1年間の減価償却費は　2200万円÷22年＝100万円

（実際には耐用年数0.046で求めますが、ほとんど同じ）

税金の対象となる所得は

200万円-100万円=100万円

となります。

２人に１人が大家さん
不動産投資の学校 

＜低圧太陽光発電＞

低圧太陽光発電については耐用年数は17年です。

購入費用を17年かけて経費（減価償却費）として処理する事ができます。

低圧太陽光発電ですが、そもそも郊外に設置するため購入費に土地代はほとんど含まれません。

太陽光発電を1700万円で購入した場合の減価償却費は

1700万円÷17年＝100万円

（実際には耐用年数0.059で求めます）

この低圧太陽光発電の売電収入が年間170万円（利回り10% ）のある場合

税金の対象となる所得は

170万円-100万円=70万円

となります。

最大手の紹介サイト

投資家がこぞって無料会員登録
ここでしか手に入らない激熱物件多数掲載
土地付き太陽光発電の投資物件検索サイト  

おわりに

”新築賃貸アパート”と”低圧太陽光発電”に投資して4年になりますが、所得税を支払った事はありません。

還付金を少しばかり頂いています。

『減価償却費』が経費化できる年数は決まってはいますが、魅力のある制度だと思います。

 【関連記事】

fukusunosaifu.hatenablog.com

タグ ：

#減価償却費

#経費